Nederland is dicht geregeld. Niets komt meer van de grond

Het stikstofprobleem bijvoorbeeld is een grote sta-in-de-weg om snel en effectief te werken. De overheid in de persoon van minister Hugo de Jong is naarstig op zoek naar mogelijkheden binnen en buiten de stedelijke omgeving. Daar liggen meer mogelijkheden dan op het eerste gezicht gedacht.

Wat bijvoorbeeld te denken van optopping. Dat is het bouwen van woningen bovenop reeds bestaande wooncomplexen, zoals appartementen. Een inventarisatie door Stec Groep levert als resultaat dat er binnen steden mogelijkheden zijn tot wel 100.000 woningen. Het aantal ligt eigenlijk hoger, maar Stec Groep combineert die mogelijkheden van optopping met die van verduurzaming. Los van de mogelijkheden stijgt het aantal potentiële woningen tot wel 260.000. Het optoppen van complexen zonder woonfunctie voegt nog eens 240.000 potentiële woningen aan het geheel toe. Stec Groep beperkt zich echter tot wooncomplexen die ook nog eens mogelijkheden tot verduurzaming bieden.

Kansen

Het onderzoek levert ook op, dat vooral de grote steden in de Randstad de meeste mogelijkheden bieden voor optopping. Daar kan tot 2,5% aan de huidige woningvoorraad toegevoegd worden. In weinig stedelijke gebieden is dat amper 1%. 

De beste mogelijkheden tot optopping bieden appartementen van drie tot acht etages. Bijna de helft van die appartementen ligt in buurten die ondergemiddeld scoren als het om leefbaarheid gaat. Dat is wel logisch. In buurten met een mindere leefbaarheid staan meer appartementen en meer hoogbouw. Belangrijk is ook, dat in deze buurten het bezit van corporaties hoog is. Het onderzoek van Stec Groep laat zien dat juist het appartementenbezit van corporaties de beste mogelijkheden biedt voor optopping. Het gaat wel om 66% van de aangetipte mogelijkheden. Corporaties bouwen vooral standaard en dat maakt hun appartementen zo aantrekkelijk voor optopping in combinatie met verduurzaming.

Voor corporaties is optopping interessant. Het geeft ze de gelegenheid om op hetzelfde stukje grond meer woningen te bouwen. Daarmee voorzien corporaties meteen in een behoefte aan meer woningen in die buurten. Voor de huidige bewoners kan het ook interessant zijn als daardoor hun eigen woning ook verduurzaamd kan worden, de servicekosten dalen en de toegankelijkheid van het appartement verbeterd wordt, bijvoorbeeld door een lift. Ook voor Verenigingen van Eigenaren (VvE) van meerwoningencomplexen kan optopping aantrekkelijk zijn. Het verbetert de financiële slagkracht van de VvE en verbetert het draagvlak voor de verduurzaming van de vaak verouderde complexen.

Knelpunten

Optopping kan zomaar een buitenkansje blijken in deze tijd van toenemende woningnood. Nederland zou Nederland echter niet zijn als er niet een waterval aan bezwaren en problemen opgeworpen kan worden. Onbekend maakt onbemind en dus is draagvlak een probleem. 

In het geval van VvE’s moet 70% van de eigenaren toestemmen met een voornemen of plan. Dat is absoluut geen zekerheid. In het geval van optoppen, het toevoegen van nieuwe woningen moet zelfs 80% ermee instemmen. Bij overdracht van de opgetopte woning naar een nieuwe eigenaar moet zelfs 100% instemmen. Hetzelfde probleem doet zich voor bij huurders. Ook daar is draagvlak belangrijk, hoewel het geen wettelijke verplichting is. Bouwwerkzaamheden geven overlast voor bestaande bewoners. Daarnaast kan er geluids- en parkeeroverlast ontstaan, omdat er meer mensen in de buurt komen wonen. De wet bepaalt dat een renovatievoorstel redelijk wordt geacht wanneer tenminste 70% van corporatiehuurders binnen een complex van tenminste 10 woningen vrijwillig instemt. Er moet dus een duidelijke meerwaarde voor de huidige bewoners zijn, willen ze instemmen.

Sowieso is het parkeerbeleid in veel steden een grote hinderpaal. Parkeernormen zijn ruim en voldoen aan de normen jaagt de investeringskosten omhoog. De problemen worden alleen maar groter wanneer parkeren op eigen terrein een vereiste is. Ook kunnen omwonenden op grond van het parkeerbeleid bezwaar indienen tegen het verlenen van een omgevingsvergunning voor afwijking van het bestemmingsplan. En dan zijn er nog de welstandskaders en criteria. Een onafhankelijke welstandscommissie beoordeelt of het uiterlijk of de plaatsing van een optopping hiermee in strijd is of niet.

Daar houden de problemen nog niet op. Er is ook nog een kostenvraagstuk. Voor de behandeling van een vergunningaanvraag brengt de gemeente leges in rekening. Die kunnen flink oplopen wanneer het gaat om omgevingsvergunningen voor het ‘bouwen’ en het ‘afwijken’ van het bestemmingsplan. Dat maakt het allemaal net wat minder aantrekkelijk voor de corporatie, de particulier en de belegger.

Gemeentes zijn trouwens vaak sowieso terughoudend uit angst voor planschadevergoeding claims. Om- een aanwonenden kunnen een verzoek voor planschadevergoeding indienen bij de gemeente als zij negatieve ruimtelijke gevolgen ervaren van het optoppen. Wordt de waardevermindering bij de vastgoedeigenaar getaxeerd op meer dan 2% van de oorspronkelijke waarde van het eigendom of meer dan 2% van het jaarinkomen? Dan kan de vastgoedeigenaar een planschadevergoeding eisen. Het is begrijpelijk dat gemeentes huiverig zijn.

Er zijn nog meer problemen en bezwaren, maar die zijn vaak specifiek en niet algemeen van aard. Bovenstaande knelpunten maken wel duidelijk, dat het deelbelang een belangrijke hinderpaal is voor het algemeen belang. Een woud van regels zorgt er ook voor dat het deelbelang vaak prevaleert. De woningzoeker heeft het nakijken.

Bron: Stec Groep, de potentie van splitsen en optoppen. Maart 2023